來(lái)源:明源地產(chǎn)研究院 ID:mydcyjy

從Google、蘋果，到京東、騰訊，近幾年一些創(chuàng)新的總部大樓一直在刷屏。隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為代表的新型行業(yè)崛起，以及各種新型辦公產(chǎn)品陸續(xù)面試，大家對(duì)辦公和寫字樓的需求也在產(chǎn)生很多變化。例如，相較于以前更看重高度，追求摩天大樓，現(xiàn)在很多企業(yè)反而更在意生態(tài)、科技、智慧這些軟性指標(biāo)。

之前明源君和華潤(rùn)交流，他們也認(rèn)為，寫字樓客戶的需求結(jié)構(gòu)正發(fā)生著深刻變化：

● 購(gòu)買寫字樓的業(yè)主，開始更加關(guān)注資產(chǎn)的保值增值；而二手辦公的價(jià)值，物業(yè)運(yùn)營(yíng)是決定性的一環(huán)，所以物業(yè)成為重要的客戶敏感點(diǎn)。

● 之前租賃客戶的行業(yè)，主要是金融和專業(yè)服務(wù)，現(xiàn)在則增加了科技、文化、教育與醫(yī)療行業(yè)，新的客戶群更重視增值服務(wù)和定制化的服務(wù)；

● 千禧一代成為辦公主力用戶，開始提出空間復(fù)合、服務(wù)多樣和科技智能的新要求。

尤其是現(xiàn)在各大城市寫字樓空置率較高，不論是自持還是銷售的辦公物業(yè)，做定位的時(shí)候，都要關(guān)注客戶需求的微妙變化。而各大公司的總部基地，則是完全為自家企業(yè)量身定做的，代表了客戶需求的極致體現(xiàn)。今天明源君就跟大家一起來(lái)看一看這些創(chuàng)新的辦公產(chǎn)品，都代表了哪些新趨勢(shì)。

01

空間要靈活

通過(guò)技術(shù)手段提升實(shí)用率

1、空間功能更多元

騰訊的新總部大樓濱海大廈，明源君個(gè)人非常喜歡。不僅設(shè)計(jì)感很強(qiáng)，而且沒有因?yàn)樵O(shè)計(jì)而犧牲功能，這是非常難得的。

整個(gè)辦公大樓分成南塔樓和北塔樓，被3條“腰帶”連接在一起，一方面，是設(shè)計(jì)理念，象征著因特網(wǎng)各個(gè)遙遠(yuǎn)角落的連通；另一方面，兩棟樓的空間被完全打通，將分別在兩棟樓的騰訊員工，以高效的方式連接在一起，不管是開會(huì)，還是聚會(huì)都更加便捷。

作為通道的同時(shí)，三條腰帶又是三種不同的工作生活空間，3-5層為“文化連接層”，設(shè)有餐廳、多功能廳等； 21到25層為“健康連接層”，設(shè)有外部會(huì)議室和各種健身場(chǎng)館；35到37層為“知識(shí)連接層”，設(shè)有內(nèi)部會(huì)議室、演播室。

2、標(biāo)準(zhǔn)層空間使用更靈活

下面這張圖是華潤(rùn)前海大廈的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，你發(fā)現(xiàn)它有什么特點(diǎn)了嗎？

十字核心筒設(shè)計(jì)，有多達(dá)四面企業(yè)形象展示墻。承重柱緊貼幕墻，創(chuàng)造出幾乎無(wú)柱的室內(nèi)空間。也就是說(shuō)，整個(gè)室內(nèi)接近空無(wú)一物，客戶想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和靈活性非常之高。

而華潤(rùn)最新的總部大廈“春筍”，更加極致，采用密柱框架-核心筒結(jié)構(gòu)體系，從內(nèi)部看上去完全沒有承重柱，原來(lái)常規(guī)超高層建筑結(jié)構(gòu)里的巨型柱，變成了幾十根更細(xì)、更密集的細(xì)柱，在樓梯四周分布。

所以，室內(nèi)空間完全是一個(gè)整體，可以任意分割使用。而且可以減少由于柱艱巨帶來(lái)的，對(duì)采光和景觀的影響，景觀面的占用也更加自由。而且，鋼筋混凝土核心筒的頂模施工及鋼結(jié)構(gòu)外筒的整片吊裝，還大大縮短了施工周期。這種新技術(shù)可以說(shuō)是非常6~

02

注重綠色環(huán)保節(jié)能

是國(guó)內(nèi)外辦公產(chǎn)品的大趨勢(shì)

大型高層建筑，一般體量大、跨度大、空間大、能耗高，對(duì)后備電力系統(tǒng)的可靠性、安全性、高可用性要求都很高，所以綠色節(jié)能也成為辦公大樓電力系統(tǒng)的發(fā)展趨勢(shì)。

之前跟大家分享過(guò)的蘋果總部，園區(qū)的設(shè)計(jì)也貫徹了綠色環(huán)保的概念。比如電力主要來(lái)自太陽(yáng)能發(fā)電，生活用水可以循環(huán)使用，盡量采用自然通風(fēng)，可以做到9個(gè)月都不用開空調(diào)。

很多外企在入駐辦公大樓的時(shí)候，都會(huì)非常在意綠色環(huán)保的指標(biāo)。目前國(guó)內(nèi)大量的辦公產(chǎn)品，也開始形成這樣的趨勢(shì)。近年落成的房企總部大樓，不少都追求更多自然采光、利用過(guò)堂風(fēng)的設(shè)計(jì)。

一、用設(shè)計(jì)移動(dòng)（建筑體量、自陰影）節(jié)約能源，最有效且最節(jié)約成本

騰訊新總部，通過(guò)塔樓的少許旋轉(zhuǎn)和高度偏移攔截了場(chǎng)地的盛行風(fēng)，使中庭通風(fēng)，同時(shí)使直接日照最少化。為控制炫目和熱量獲取，幕墻集成了一套根據(jù)日照角度不同而各異的模塊化的遮陽(yáng)系統(tǒng)。

例如，通過(guò)計(jì)算太陽(yáng)的軌跡，結(jié)合深圳的日照條件，通過(guò)調(diào)整建筑的朝向讓南塔樓為北塔樓遮陰，而被光照的面，則將玻璃設(shè)置一定的傾斜角度，也能夠提供自動(dòng)遮陽(yáng)。沒有另外提升成本，實(shí)現(xiàn)了比傳統(tǒng)辦公塔樓減少40%的消費(fèi)和碳排放！

二、巧用結(jié)構(gòu)遮陽(yáng)

保利總部大樓，由南北兩棟165米高的“超長(zhǎng)板式”辦公塔樓和東西兩棟4層商業(yè)群樓圍合而成。創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)在于，這兩個(gè)偏置核心筒的塔樓包含一個(gè)擁有最佳采光的長(zhǎng)條形辦公空間，塔樓高寬比達(dá)到1：8。

保利國(guó)際廣場(chǎng)南立面的遮陽(yáng)效果

而塔樓的北立面采用落地式玻璃幕墻，高度開放，珠江景觀更開闊；而南立面則采用外露式結(jié)構(gòu)框架作為遮陽(yáng)裝置。一方面實(shí)現(xiàn)了，360度采光，形成毫無(wú)遮擋的360度景觀空間，同時(shí)，塔樓通過(guò)自然采光、自然通風(fēng)、逐層暖通設(shè)備系統(tǒng)、地板送風(fēng)、室外遮陽(yáng)空間及綠色屋頂，實(shí)現(xiàn)了綠色環(huán)保。

三、能量回收系統(tǒng)

新開的騰訊大廈被刷屏，很大程度上是因?yàn)樗母呖萍枷到y(tǒng)，在環(huán)保上也充分使用了這種“黑科技”。

• 大廈墻體按照深圳日照規(guī)律設(shè)計(jì)，全落地玻璃窗自帶遮陽(yáng)系統(tǒng)；

• 依據(jù)“海綿城市”理念打造空中花園，回收IT機(jī)房熱量來(lái)維持恒溫的游泳池；

四、垂直綠化，打造生態(tài)辦公

碧桂園的“立體森林”總部大樓，就是最極致的例子。走進(jìn)碧桂園總部就好像進(jìn)入了一個(gè)熱帶雨林，總部大樓種植的耐活綠色植物覆蓋2.7萬(wàn)平方米建筑表面積 ,占總表面積的62%，有效降低建造成本，并使建筑表面溫度降低1.3℃~5.5℃，平均能耗減少20%。

配合新型LED照明、智能照明控制系統(tǒng)、太陽(yáng)能、空氣源熱泵技術(shù)、滴灌設(shè)備和微噴灌設(shè)備組成的灌溉系統(tǒng)等節(jié)能設(shè)備，能夠有效降低樓宇運(yùn)行能耗。

五、外墻設(shè)計(jì)及材料，也是節(jié)能減排“利器”

例如，雅居樂中心。遮陽(yáng)板和外墻包裹的密度，都與日照強(qiáng)度相適應(yīng)，排列根據(jù)在廣州一天內(nèi)受到的日照變化而變化，陽(yáng)光暴曬最多的立面區(qū)域遮陽(yáng)板就就最為集中。外玻璃也采用反光性強(qiáng)的拱肩玻璃覆蓋樓板邊緣以減少日照所吸收的熱量。

03

數(shù)字化、智能化的智慧辦公

開發(fā)商需要跨界提升

數(shù)字化和智能化，現(xiàn)在已經(jīng)是覆蓋房地產(chǎn)全領(lǐng)域、全鏈條的趨勢(shì)了。騰訊濱海大廈就利用科技公司的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等前沿科技，讓濱海大廈成為探索物聯(lián)網(wǎng)解決方案和人工智能的“超級(jí)試驗(yàn)場(chǎng)”。領(lǐng)先了開發(fā)房企大大的一步~

一、智能安防，員工不用刷卡，直接“刷臉”即可進(jìn)入

相較房企，騰訊有很強(qiáng)的數(shù)據(jù)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，濱海大廈中所有設(shè)施設(shè)備都植入了具有騰訊DNA的QQ SDK和微信SDK，其數(shù)據(jù)在智慧化管理平臺(tái)上進(jìn)行交互，并發(fā)生化學(xué)反應(yīng)。每個(gè)員工從進(jìn)入大門開始，就能體驗(yàn)到最新的互聯(lián)網(wǎng)科技成果，能夠做到智能安防，不用刷卡，直接“刷臉”即可進(jìn)入；

對(duì)于金融這類，需要嚴(yán)格的樓宇安保和私密性的行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)智能安防可能會(huì)很有吸引力。

二、智能尋車和車位引導(dǎo)系統(tǒng)，快速停車取車

智能尋車導(dǎo)航，下班后，打通QQ賬號(hào)的智能尋車導(dǎo)航系統(tǒng)，幫助員工順利快速地開車回家。

三、智能電梯，直接網(wǎng)上預(yù)約，再也不用等電梯

加入物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的電梯，可用手機(jī)“召喚”，員工可提前在微信上預(yù)約電梯和到達(dá)樓層，再到指定電梯門等待；而且，目前室內(nèi)精準(zhǔn)定位技術(shù)，已經(jīng)可以準(zhǔn)確到一米內(nèi)，誤差幾乎可以忽略……

華潤(rùn)的寫字樓，也有“會(huì)思考的”電梯。大廈電梯采用目的樓層控制系統(tǒng)與大堂閘機(jī)聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行智能派梯，不管是上班的白領(lǐng)和來(lái)拜訪的客戶，都能最輕松快速地到達(dá)想去的樓層。

四、智慧照明

除了“會(huì)思考的”電梯，還有“會(huì)思考的”燈光，華潤(rùn)大廈的燈光改造成人體感應(yīng)模式，避免下班了燈還亮著。而可變色溫的燈光技術(shù)，公共區(qū)域的燈光能模擬清晨的溫暖、午間的明亮和傍晚的柔和，帶你感受一天中自然光線的變化。

通過(guò)科技照明手段，華潤(rùn)大廈公共區(qū)域照明的節(jié)能率可達(dá)65%左右，按照每天工作12小時(shí)計(jì)算，一年可節(jié)省約23000度電，可供一臺(tái)特斯拉Model X充滿230次電，行駛近12萬(wàn)公里。

04

新趨勢(shì)講究空間復(fù)合

對(duì)功能、配套要求更高

隨著加班現(xiàn)象越來(lái)越普遍，很多企業(yè)對(duì)于加班配套的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈。淋浴間、健身房、24小時(shí)熱水、睡眠艙等都作為一種福利，加入到辦公空間。而一些小規(guī)模的企業(yè)，則對(duì)共享會(huì)議室需求很高，這也造成辦公空間功能逐漸復(fù)合成為一種趨勢(shì)。

1、共享會(huì)議室

一些內(nèi)部切割比較分散零售的寫字樓，中小型企業(yè)入駐后，經(jīng)常出現(xiàn)套內(nèi)會(huì)議空間不足的。設(shè)置共享會(huì)議室，客戶滿意度會(huì)大大提升。例如，僑鑫國(guó)際大廈就是這樣的做法，還可以和現(xiàn)在的聯(lián)合辦公結(jié)合起來(lái)。

2、空中健身房

騰訊大樓里，城市廣場(chǎng)、空中花園、攀巖也應(yīng)有盡有。大廈內(nèi)部還配備有標(biāo)準(zhǔn)的籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，還有一條貫穿兩棟塔樓的300米環(huán)形跑道，在100米高空。

碧桂園總部也有圖書館、大影院、健身房和游泳池。滿足近一萬(wàn)名員工24小時(shí)的工作和生活。

3、員工餐廳

要想留住員工的心，要從留住員工的胃開始。一個(gè)牛逼的食堂，也會(huì)無(wú)形中會(huì)幫企業(yè)起到吸引人才、招募人才的作用。谷歌總部擁有100多名專業(yè)廚師，提供20多個(gè)國(guó)家的美食，廚師都是從星級(jí)餐館挖來(lái)的。

騰訊食堂也不遜色，還有很多的甲級(jí)寫字樓也設(shè)置了公共餐廳，例如華潤(rùn)的大沖商務(wù)中心，還有卓越的后海中心，恒大進(jìn)駐以后也自己做了一個(gè)食堂。對(duì)于這種高端寫字樓來(lái)說(shuō)，也算是一種剛需了。

05

物業(yè)升級(jí)和增值服務(wù)

是物業(yè)保值增值的核心

辦公物業(yè)的價(jià)值很大程度上看物業(yè)，例如，維修速度、公共衛(wèi)生間整潔度等，會(huì)直接影響到用戶使用體驗(yàn)和資產(chǎn)的價(jià)值。

一、提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境管理

卓越的寫字樓品牌效應(yīng)非常好，很大程度上就來(lái)自于優(yōu)秀的物業(yè)管理。

360度環(huán)境管理，通過(guò)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的專業(yè)維護(hù)和送風(fēng)時(shí)間安排，確保適宜的溫度濕度。

善用鮮花、芬芳、聲音等，營(yíng)造令人如沐春風(fēng)的環(huán)境氛圍。

“零干擾”的情節(jié)及維修服務(wù)，致力避免對(duì)客戶工作及使用造成打擾，創(chuàng)造整潔、舒適和便利的工作環(huán)境。

二、辦公配套服務(wù)

例如，卓越的E+商務(wù)，為入住的企業(yè)提供金融、資產(chǎn)管理服務(wù)、商務(wù)手續(xù)代辦，客戶在平臺(tái)上能夠完成金融咨詢，找到合作伙伴。還能隨時(shí)完成物業(yè)的待租、換租，非常方便。周邊的寫字樓，不管是在租金還是空置率上都很難去競(jìng)爭(zhēng)。

三、盡量加強(qiáng)周邊綜合配套

銀行是必備配套項(xiàng)目，包括自助銀行和非自助銀行，最好都有；還有郵局、便利店、員工餐廳，數(shù)碼沖印、旅行社、洗衣店、商務(wù)中心、儲(chǔ)藏室這也是必備的項(xiàng)目。

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運(yùn)營(yíng)升級(jí)

寫字樓也要像總部大樓那樣

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、管理

千金置業(yè)不如千金買鄰。很多房企進(jìn)入一個(gè)辦公空間，除了軟硬件的標(biāo)準(zhǔn)，更多的還會(huì)考慮已入住企業(yè)，和鄰居的資源。如果能夠向總部大樓和總部基地那樣統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和管理，將整棟樓里的資源盤活，也會(huì)產(chǎn)生巨大的價(jià)值。

1、資源整合，嫁接進(jìn)駐企業(yè)資源

除了給入住企業(yè)提供一個(gè)物理空間，如果能過(guò)提供更多支持性的服務(wù)，寫字樓會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力。例如，華潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)加速器“潤(rùn)加速”，通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接來(lái)助力創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長(zhǎng)。比如，華潤(rùn)會(huì)優(yōu)先選擇以下5個(gè)和華潤(rùn)自己的資源可以充分嫁接的行業(yè)：

除了對(duì)接自己資源，華潤(rùn)還會(huì)主辦各種創(chuàng)投活動(dòng)，讓資源彼此嫁接。2016年累計(jì)舉辦了25場(chǎng)相關(guān)活動(dòng)，包括潤(rùn)加速私董會(huì)、投融資對(duì)接、投資峰會(huì)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)培訓(xùn)等等。

2、提供社群服務(wù)，提升粘性

華潤(rùn)的“Officeasy ”舉辦了很多的活動(dòng)，把辦公室的員工聯(lián)系起來(lái)，碰撞出更多的火花，也讓物理空間產(chǎn)生了更多的粘性……

3、設(shè)置企業(yè)準(zhǔn)入門檻，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，維護(hù)整體形象

總部大樓很大的優(yōu)勢(shì)就在于，統(tǒng)一管理。而很多散售的寫字樓，沒有這種統(tǒng)一管理，就會(huì)出現(xiàn)入駐企業(yè)混亂、影響整體形象和后期增值的情況。就算硬件設(shè)施很優(yōu)秀，也很難增值。