導 讀
近日，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中支持租賃住房建設的內(nèi)容備受關注：允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。這個政策非同小可，可能與你密切相關！下面就讓小編帶你看個究竟！
1.商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招
自營改增后，國務院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細則！以后做差了的商場可改建公寓，這個政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
這什么概念？就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場價值及回報，開發(fā)商也多了更多選擇。
2.新政下的商業(yè)新機遇
目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上，整個市場容量已經(jīng)突破1萬億元。要知道，我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主，占90%以上，而在發(fā)達國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。
2016年房價全面上漲，有個統(tǒng)計，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩(wěn)，但房價高高在那，潛力依舊。
整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是，在這樣的大商機的背景下，商場轉型公寓變得越來越具誘惑性。
3.開發(fā)商要轉換思維模式
這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場就有500多個，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。地產(chǎn)要轉型，也必須要轉化思維模式，主要有以下三點：
1.從控制土地到控制資源
以前房地產(chǎn)開發(fā)要控制土地，未來房地產(chǎn)開發(fā)要控制資源。因為隨著人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的要求也會越來越高，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的重心會轉移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉(xiāng)村田園等資源。
資源為體，品質(zhì)為魂，因此資源品質(zhì)是關鍵。但是在控制資源的時候，一定要注意資源紅線不可觸碰，其中包括：基本農(nóng)田，文保、文化遺產(chǎn)，風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)，古城、古村落等。
2.從拿地賣房到自持物業(yè)
以前房地產(chǎn)行業(yè)“輕租重售”，但隨著一系列租賃試點方案出臺，積極發(fā)力租賃市場，促使房地產(chǎn)從單一“拿地賣房”向出售與自持運營并舉的時代過渡，可以預計，未來將是自持物業(yè)的高潮期，而“從售轉持”的改變，也要求開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運營能力。
3.從注重規(guī)模到注重模式
未來，一個房地產(chǎn)項目的成功與否，不會是你的項目規(guī)模能夠做多大，而是你的項目模式能夠走多遠。“商業(yè)綜合體+社區(qū)（公寓）”的模式，使得萬達在全國各地開花結果，其中最關鍵的一點就是，萬達的模式具有可復制性。因此在做一個項目的時候，要注重兩點：可復制性的模式+有執(zhí)行力的團隊，它們將決定你的項目能夠走多遠。
拓展閱讀
《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程等發(fā)揮了重要作用，但市場供應主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)提出以下意見。
一、總體要求
指導思想：全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，認真落實國務院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。
發(fā)展目標：到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。
二、培育市場供應主體
發(fā)展住房租賃企業(yè)：充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務業(yè)的相關支持政策。
鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
規(guī)范住房租賃中介機構：充分發(fā)揮中介機構作用，提供規(guī)范的居間服務。努力提高中介服務質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進中介機構依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。
支持和規(guī)范個人出租住房：落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。
三、鼓勵住房租賃消費
完善住房租賃支持政策：各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定申領居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。
四、完善公共租賃住房
推進公租房貨幣化：轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。
提高公租房運營保障能力：鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員，凡符合當?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍。
五、支持租賃住房建設
鼓勵新建租賃住房：各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設。
允許改建房屋用于租賃：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。
六、加大政策支持力度
給予稅收優(yōu)惠：對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。
七、加強住房租賃監(jiān)管
落實地方責任：省級人民政府要加強本地區(qū)住房租賃市場管理，加強工作指導，研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享。
文章來源：盛方商學
責任編輯：邊奕霏
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