繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市新危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年爆發(fā)，屆時，樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。

                                     文/張宏偉

從前三季度來看，“救市”政策頻發(fā)，央行也累計(jì)有五次降息四次降準(zhǔn)，一線城市、部分二線城市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市)樓市需求政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，價格也趨于堅(jiān)挺，甚至接下來幾個月可能會慣性漲價。

但繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市新危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年爆發(fā)，屆時，樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。

樓市需求透支，“繁榮”不可持續(xù)

同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存量房時代。未來房地產(chǎn)市場會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的特征。

從樓市大趨勢來看，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

從投資增速看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實(shí)際增長4.2%)，增速比1~8月份回落0.9個百分點(diǎn)，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場需求不足導(dǎo)致房企投資動力不足。

今年 “3·30新政”以來，大中城市(一線城市、部分二線城市)房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實(shí)就是對于市場的誤判。

從市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”、9·30新政降首套首付之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。

同時，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財(cái)富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市整體大趨勢。

大蕭條或在明年初到來

今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢依賴樓市越嚴(yán)重，中國未來的樓市形勢越嚴(yán)峻，未來會隱藏更多的市場風(fēng)險。

從短期來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。