來源：明源地產(chǎn)研究院（mydcyjy）
沿街商業(yè)設(shè)計(jì)從屬于住宅區(qū)設(shè)計(jì)之中，之前很少人關(guān)注，但在“新常態(tài)”的今天又成為各大房企挖掘利潤的重點(diǎn)區(qū)域。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)有流線組織、立面設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、廣場設(shè)計(jì)……好多啊，好復(fù)雜，搞不懂。親，一句話商業(yè)建筑設(shè)計(jì)就是用華麗的設(shè)計(jì)把人吸引過來買東西（夠簡潔吧）。什么聽不懂？沒關(guān)系，繼續(xù)往下看，看完了保證你就是沿街商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的“磚”家！！
一、哪類商鋪?zhàn)钪靛X？ 商鋪的基本原則：
1、有內(nèi)街的商業(yè)，直接沿街面的（第一層皮）商鋪價值最高，最內(nèi)側(cè)（第三層皮）商鋪價值次之，中間（第二層皮）商鋪價值最低
“一層皮”、“二層皮”、“三層皮”？？？設(shè)計(jì)跟“皮”有什么關(guān)系。沒關(guān)系，后面有詳解
2、一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低
當(dāng)設(shè)有雙首層處理的負(fù)一層商鋪以提高售價時，負(fù)一層商鋪價值僅次于一層商鋪。
高度越高，商鋪價值越低。雙首層的地下一層是個例外，僅次與一層商鋪
3、轉(zhuǎn)角商鋪和小區(qū)入口商鋪價值高于其它位置商鋪
橫向商鋪價值跟啞鈴一樣，兩端價值高，中間價值低。
高大上的設(shè)計(jì)跟啞鈴也能扯上關(guān)系，佩服我吧
4、靠近交通核商鋪價值較高
記住交通核是太陽，越是靠近，商鋪價格越“熱”
二、商鋪設(shè)計(jì)4大關(guān)注點(diǎn)
知道了每個商鋪的價值是第一步，如何實(shí)現(xiàn)這些價值是設(shè)計(jì)的第二步
1、流線設(shè)計(jì)
① 人流的引入和組織是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的根本，人流組織的價值遠(yuǎn)大于某一個商鋪價值
流線設(shè)計(jì)是整個商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的“頭等大事”，某一個商鋪的價值只是“一丟丟”
② 路線組織需形成環(huán)路，避免端頭路和端頭鋪
路線要成環(huán)形設(shè)計(jì)，出現(xiàn)端頭路或者端頭鋪可就不好了
③ 沿街商業(yè)避免斷鋪，保證商鋪連續(xù)性（相對于綜合型商業(yè)，沿街商業(yè)一般無主力店支持，人流引導(dǎo)性較弱，所以盡量避免段鋪，保證商鋪連續(xù)性）
沿街商業(yè)不能形成斷鋪，人流會回流或者分流，后面的鋪會“cry”的
④ 二層及二層以上商業(yè)的豎向交通盡量用電梯或扶梯
人都是懶的哦，往上樓一定要用電梯或者扶梯哦
⑤ 人流與貨流分開
這個就不用說了
2、廣告設(shè)計(jì)
① 廣告展示是商業(yè)建筑價值的體現(xiàn)，每一間商鋪都要有自己廣告展示位置
商鋪賣的很大一部分價值就是廣告展示，那必須要好好設(shè)計(jì)
② 景觀電梯、扶梯等人流集中的地方是最好的廣告展示，所以需外置
③ 在人流集中的地方可以增設(shè)廣告指示標(biāo)志（第一它可以引導(dǎo)人流，第二廣告指示標(biāo)志也可以產(chǎn)生利潤）
這是可以“掙錢”的哦，一般人我都不告訴他
3、商鋪設(shè)計(jì)
① 控制商鋪面積是控制總價的手段，重點(diǎn)商鋪的單價對整個商業(yè)街定價有參照作用，兩者需平衡考慮。
商鋪單價具有“跟風(fēng)性”往往以同地段商鋪為基準(zhǔn)，我們可以利用這個特點(diǎn)對重點(diǎn)商鋪進(jìn)行處理，提高產(chǎn)品利潤。如：轉(zhuǎn)角鋪100㎡賣2萬/㎡，中間鋪100㎡賣1.5萬/㎡，如果我們將轉(zhuǎn)角鋪在可能的前提下劃分為兩個50㎡的鋪，因總價影響，單價變?yōu)?.2萬/㎡也是可以接受的，中間鋪在“跟風(fēng)性”的影響下可變?yōu)?.6或者1.65萬/㎡，記住中間鋪的數(shù)量很多，因此產(chǎn)生的總利潤值是可觀的。
② 主力店是商業(yè)前期招商的重要手段，在轉(zhuǎn)角或者入口處需考慮商鋪合并成主力店的可能。此處的主力店只是一般店鋪面積大點(diǎn)，昭示能力強(qiáng)點(diǎn)，跟綜合商業(yè)的主力店不具有可以比性。
③ 三層及以上商鋪一般是目的型消費(fèi)，需交通和贈送支持。一、二層商鋪把人流都“搶”光了，三層及以上商鋪沒有“硬貨”是很難銷售的。
4、其它
商業(yè)建筑設(shè)計(jì)目的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的利潤，下面幾個方法可以顯著提高產(chǎn)品溢價。
三、4招讓商鋪賣出好價錢
商業(yè)建筑設(shè)計(jì)目的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的利潤，下面幾個方法可以顯著提高產(chǎn)品溢價。
a.利用各地方規(guī)定商鋪層高的上限，盡可能為業(yè)主增加改造的可能性
b.利用地庫高差為業(yè)主提供額外的使用面積
做法：
在滿足商業(yè)層高規(guī)范要求的前提下，加大商鋪的層高，使用戶可自行將室內(nèi)空間分隔為兩層，以此增加商鋪實(shí)際可使用面積。
優(yōu)點(diǎn)：
1.顯著增加商鋪實(shí)際可使用面積
2.經(jīng)合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)可增加商業(yè)空間趣味
適用類型：
對商業(yè)層高要求較為寬松的個別地區(qū)。
（利用住宅和商業(yè)退距贈送后院，后院圍墻同時是小區(qū)圍墻降低成本，這種后院對于餐飲、超市等業(yè)態(tài)有重要作用）
哪怕一點(diǎn)點(diǎn)空間也要為我們創(chuàng)造利潤
（特別是二層商業(yè)面積較小，可以通過樓梯贈送車庫面積）
媽媽再也不用擔(dān)心地庫的無用空間了
4、贈送天井“偷”面積
（商業(yè)外擺區(qū)是商業(yè)面積的一種拓展，也是商鋪廣告，對人流有引導(dǎo)作用，特別是對于有景觀資源的商鋪，這種外擺區(qū)的價值高于室內(nèi)商鋪價值，圖例中利用停車位置換外擺區(qū)）
四、商業(yè)平面設(shè)計(jì)
商業(yè)建筑的平面設(shè)計(jì)是整個商業(yè)價值實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，每個細(xì)節(jié)考慮都是設(shè)計(jì)師思想的體現(xiàn)。
1、三層皮商業(yè)中有直接沿街面的商鋪價值最高，最內(nèi)側(cè)商鋪價值次之，中間商鋪價值最低
（直接面向街面的商鋪，人可以在路上直接看到，所以價值最高；最內(nèi)側(cè)商鋪人流只能從“第一層皮”的“缺口”看到，價值次之；中間商鋪只有當(dāng)人流進(jìn)入內(nèi)街轉(zhuǎn)過頭后才能發(fā)現(xiàn)，價值最低。商鋪面積的大小也根據(jù)商鋪價值大小遞減）
商鋪的價值根據(jù)人能看到商鋪的便捷性變化，價值高的商鋪面積可以適當(dāng)放大
2、一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低，需配置直達(dá)電梯以及贈送露臺面積(采用層層退臺的方式)才能進(jìn)行銷售
（轉(zhuǎn)角的三角處留1.2米左右樓梯平臺處理銳角空間）
（分層銷售時需預(yù)留室內(nèi)樓梯梁便于業(yè)主后期改造，做到可分可合，做到銷售方式的靈活轉(zhuǎn)換）
（轉(zhuǎn)角商業(yè)建議采用一拖二形式，兩邊商業(yè)建議采用分層銷售。因?yàn)橛兄边_(dá)電梯，有條件做三層商業(yè)，提高容積率；轉(zhuǎn)角商業(yè)都有轉(zhuǎn)角或者退讓形成“八字”入口，并在端頭處有電子屏、電梯間、門衛(wèi)對景。）
▲三層皮商業(yè)轉(zhuǎn)角入口
▲三層皮商業(yè)中間入口
▲小區(qū)與沿街商業(yè)入口
6、空間尺度及處理方法，建議0.8≤D/H≤1.2
五、動線設(shè)計(jì)要點(diǎn)：交通核設(shè)置:
人流的引入和組織是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的根本，其中交通核的設(shè)計(jì)也是人流導(dǎo)入的關(guān)鍵。
1、有條件設(shè)置電梯、扶梯時，電梯、扶梯是客流組織主要手段，樓梯僅供疏散作用； 還在用樓梯進(jìn)行人流組織，你就out了
2、疏散樓梯應(yīng)放在電梯后面或者價值不高處，避免遮擋商鋪沿街面。同時盡量減小疏散樓梯間面積，沿街展示面是商鋪的生命哦。沿街展示面是商鋪的生命哦
3、電梯、扶梯是效果最好也是投入最少的廣告，應(yīng)設(shè)置在入口、轉(zhuǎn)角處，便于人流導(dǎo)入（人流在看到交通核時會不自覺的往前走）
▲一層皮商業(yè)1F平面
▲一層皮商業(yè)2F平面
4、電梯宜采用雙開門電梯，一層直接開向街面；最大限度培養(yǎng)人流的“懶惰”是我們設(shè)計(jì)大濕的職責(zé)
▲一層皮商業(yè)轉(zhuǎn)角1F平面
▲一層皮商業(yè)轉(zhuǎn)角2F平面
5、電梯、扶梯應(yīng)盡量靠近走廊盡端，嚴(yán)格控制端頭商鋪
(有時候可以犧牲部分高價值商鋪也要把交通核放在明顯且體驗(yàn)性好的位置，保證整個二樓商鋪銷售價值)無電梯商業(yè)的樓梯要做的“看得見”和“愿意進(jìn)”
▲無電梯商業(yè)1F平面
▲無電梯商業(yè)2F平面
（這些部位的商鋪人流集中，商鋪可以適當(dāng)擴(kuò)大提高利潤）
利潤、利潤、利潤……
這是每位設(shè)計(jì)大濕的基本功，別忘了
六、商業(yè)立面設(shè)計(jì)
商業(yè)建筑立面設(shè)計(jì)是商業(yè)廣告展示實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，每個細(xì)部設(shè)計(jì)都是圍繞實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣告展示這個目的（從某種意義上說，商業(yè)建筑賣的就是廣告）
廣告位置（廣告位——遠(yuǎn)觀，副廣告位——中觀，側(cè)向廣告位——近觀，廣告牌是商業(yè)建筑最主要、最重要的建筑元素，也是商業(yè)銷售主要手段）
廣告設(shè)計(jì)是有層次的，別忘了
空調(diào)室外機(jī)位置（當(dāng)空調(diào)室外機(jī)必須放在正立面時，為保證廣告牌大小只能縮小空調(diào)百葉開口（800mm），但需加大進(jìn)深（1100mm），保證室外機(jī)放置——空調(diào)室外機(jī)是“躺”著進(jìn)去，在里面通過人工“站立”；百葉橫向分為3段，中間段在安裝時可以取下，也可根據(jù)需要變?yōu)楦睆V告牌或者電子屏）
為了廣告位置，空調(diào)室外機(jī)只能屈就，且空調(diào)出風(fēng)口也不用整個橫檔，多余的也可以做廣告掙錢
一層雨棚位置（一層布雨棚作為展示標(biāo)準(zhǔn)解決一層雨棚問題，雨棚在雨雪天氣和陽光強(qiáng)烈照射的夏天會形成人流停留的灰空間，增加商業(yè)機(jī)會）
二層構(gòu)架位置（構(gòu)架頂部可以后期加陽關(guān)板兼做二層雨棚，且構(gòu)架中間可作為二層廣告牌位置）
欄桿（人流通過一層頂板通透欄桿看到二層廣告牌，必須控制欄桿位置和形式，采用通透欄桿）
材質(zhì)（在交通核部分材質(zhì)品質(zhì)提高，保證出入口標(biāo)志性）
門牌號位置（門牌號統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，用玫瑰金不銹鋼，提高商業(yè)品質(zhì)）
柱礎(chǔ)（一層柱礎(chǔ)為易損處，線腳及樣式必須用混泥土現(xiàn)澆或磚砌）
不注意這些，工程部和成本部會天天煩俺們的，為了每天多睡一小時，你就……
坡屋頂（坡屋頂宜做成假坡屋頂來控制成本，重要節(jié)點(diǎn)部位可以做成悶頂或閣樓增加頂層商鋪價值）
成本、成本、成本……
沿街商業(yè)設(shè)計(jì)從屬于住宅區(qū)設(shè)計(jì)之中，之前很少人關(guān)注，但在“新常態(tài)”的今天又成為各大地產(chǎn)挖掘利潤的重點(diǎn)區(qū)域。相信通過以上內(nèi)容的閱讀，會讓您成為沿街商業(yè)設(shè)計(jì)的“磚家”。
