一線城市房價(jià)進(jìn)入暴漲模式，二線城市也蠢蠢欲動(dòng)?，F(xiàn)在，人們最想問的是：房價(jià)將來會(huì)怎么走？對此，海通地產(chǎn)采訪了中國指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰。跟您在朋友圈里見到的很多文章不同，葛海峰用大量的數(shù)據(jù)，客觀分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，很有參考價(jià)值。現(xiàn)全文轉(zhuǎn)載如下：
《基本面是王道！行業(yè)銷售何去何從？》
嘉賓：中國指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰
（內(nèi)容較長，后面問答環(huán)節(jié)更精彩?。?/p>
嘉賓報(bào)告
一、政策
2015年房地產(chǎn)牛市是政策拖起來的牛市，其中最重要的是貨幣政策和信貸政策。 去年開始，貨幣政策方面降準(zhǔn)降息，5年期貸款利率降到4.9%，M2增長速度達(dá)到14%，市場上的錢非?；钴S。房地產(chǎn)市場上，為了去庫存，國家不斷調(diào)整信貸政策，首付比例下降，公積金首付調(diào)到20%，商貸調(diào)到25%，已經(jīng)到達(dá)歷史上信貸政策最好時(shí)候。從限購時(shí)期認(rèn)房認(rèn)貸，到如今認(rèn)貸不認(rèn)房，很大程度上釋放改善性需求。除貨幣和信貸政策，房地產(chǎn)本身政策也在不斷刺激，降稅、減費(fèi)，地方政府在不斷鼓勵(lì)買房。
二、市場
2015年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境變好，成交量回升，全年銷售面積12.8億平米，僅僅比最好的13年13.1億平米低一點(diǎn)。百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)7個(gè)月同環(huán)比都在增長。消費(fèi)者預(yù)期也在改變，房地產(chǎn)從14年開始逐步企穩(wěn)回升了。
另一個(gè)變化體現(xiàn)在心態(tài)變化，現(xiàn)今投資避險(xiǎn)心態(tài)比較重。無論消費(fèi)者，還是機(jī)構(gòu)都把資金壓在一二線市場，最重要一個(gè)原因是為了避險(xiǎn)。從去年開始股市、高收益理財(cái)受挫，資金流樓市。由于三四線庫存比較高，所以資金選擇流向一二線。與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)對于一線和二線熱點(diǎn)城市也有推波助瀾，很大原因機(jī)構(gòu)也是在避險(xiǎn)。以銀行為例，一方面降準(zhǔn)導(dǎo)致資金寬松，需要貸出去的錢多；另一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，企業(yè)貸款不足，小微不良率上升；為了避險(xiǎn)很多銀行重點(diǎn)放在個(gè)人消費(fèi)貸款方面。原本有些銀行不做住房消費(fèi)貸款，今年幾百億的額度在做這方面貸款。 從銀行角度來看，個(gè)人住房消費(fèi)貸款相對安全，今年額度基本夠。2015年住房消費(fèi)貸款額度1.67萬億，預(yù)計(jì)2016年同比2015年繼續(xù)上漲。從個(gè)人消費(fèi)者來講，從銀行更容易貸到貸款。銀行也有風(fēng)控，三四線的房地產(chǎn)市場在銀行眼里也存在風(fēng)險(xiǎn)。
葛海峰（資料圖）
總結(jié)而言，消費(fèi)者和機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)心理驅(qū)動(dòng)，在供需基本面良好下，還有中介、媒體的推波助瀾之下，種種因素疊加，造成一二線樓市爆發(fā)。
從供給端看，一線城市新房供應(yīng)是在逐年減少，供應(yīng)有豪宅化的趨勢。新房供應(yīng)和一線城市需求是有錯(cuò)配的，這也給二手房市場留有機(jī)會(huì)。所以以后的一線城市主要是存量房機(jī)遇和機(jī)會(huì)。事實(shí)上，我們在一線城市首先看到的是二手房市場火爆。15年開始有很多地王出現(xiàn)，但是這些地王形成供應(yīng)不會(huì)那么快，開發(fā)商也需要這個(gè)城市房價(jià)上升到一個(gè)高度才能消化這些地王項(xiàng)目。其實(shí)新房市場供應(yīng)并沒那么多，這也導(dǎo)致二手房市場很火爆。
從投資上講，房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)都把投資重點(diǎn)放在一二線城市。
一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)市場可以說是冰火兩重天。我們了解到，三四線城市地方政府在想一些去庫存的辦法，包括住建部也在做一些去庫存方式調(diào)研。個(gè)人覺得這些政策能起到一定去庫存作用，但是對三四線基本面影響不會(huì)很大，去庫存還會(huì)有壓力，所以去庫存政策之下主要還是一二線城市受益。今年上半年的話，我們預(yù)計(jì)一二線城市市場表現(xiàn)會(huì)不錯(cuò)，但是表示謹(jǐn)慎的擔(dān)心。本輪需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，價(jià)格也暴漲，有一些非理性，有一些泡沫，我們對下半年是否能持續(xù)表示存疑。我們覺得會(huì)理性回歸。
泡沫是否會(huì)消化？這要看未來中國經(jīng)濟(jì)走勢。一線城市一般房價(jià)頂上去后是不太會(huì)下來的，一般會(huì)進(jìn)入有價(jià)無市的階段?，F(xiàn)在一線城市價(jià)格已經(jīng)非常高了，成本也非常高了。泡沫需要時(shí)間去消化。
提問環(huán)節(jié)
1.下游房地產(chǎn)火爆的情況，有沒有可能傳導(dǎo)到上游，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)不會(huì)回暖？如果會(huì)有，是什么時(shí)間？
答：肯定會(huì)，我們接觸到的房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年都是會(huì)卯足了勁去沖，大家都一定要在這輪去搶占市場，抓住這波爆發(fā)式增長的機(jī)會(huì)。這輪價(jià)格上漲也會(huì)幫助過去幾年在一線拿地王項(xiàng)目的開發(fā)商解套。其實(shí)投資資金往往比住房需求先行。在去年市場并沒有爆發(fā)式增長的環(huán)境下，一線一些開發(fā)商不太看好的地塊，資金卻很看好，大筆投入。這次一二線這個(gè)價(jià)格上漲對今年投資、新開工會(huì)有拉動(dòng)作用。但是三四線的話，開發(fā)投資不好說，還是在去庫存階段，甚至一些開發(fā)商在撤離三四線。
2. 您對一二手房市場杠桿資金占比怎么看？
答：媒體做這方面宣傳，會(huì)選些極個(gè)別案例，包括有個(gè)新聞自買自賣利用資金杠桿。這次上漲主要還是受需求驅(qū)動(dòng)的。從銀行來講，在房貸這方面是有風(fēng)險(xiǎn)控制的，不可能對一套房子沒有真實(shí)的估值，讓消費(fèi)者在沒有太多自有資金的情況下去買房產(chǎn)。從中介來講，為了獲得很多收益，可能會(huì)從房地產(chǎn)交易各個(gè)環(huán)節(jié)去嵌入金融服務(wù)，但是金融服務(wù)也有金融成本的，中介也會(huì)去做風(fēng)控。作為普通消費(fèi)者，借助外部金融杠桿還是要謹(jǐn)慎些。
3. 本次政策背景是要去庫存，主要是三四線城市的庫存比較嚴(yán)重，按您說的事實(shí)上卻成了去一二線城市避險(xiǎn)，那么三四線去庫存能否實(shí)現(xiàn)嗎？需要多少時(shí)間去實(shí)現(xiàn)？
答：原來的去庫存，政府希望通過市場的因素去三四線庫存。但是今年政策導(dǎo)向，主要是通過行政手段，任務(wù)分?jǐn)偟姆绞饺齑?，例如廣東。
行政手段會(huì)對去庫存有幫助，最近成功的有一些三四線去庫存的手段，中央在做調(diào)研。 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)差不多7億平米的庫存，按每年消化速度，去化七八個(gè)月就差不多。事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字是竣工待售面積7億平米，算上批準(zhǔn)預(yù)售未出售的大概在20億平米，再加上潛在庫存（已拿地未開發(fā)），其實(shí)量比較大。但是即使是20億平米，按現(xiàn)在銷售速度，去化周期是十幾個(gè)月，其實(shí)也沒有特別危險(xiǎn)。
去庫存還是要解決潛在庫存的問題，手段可以有很多，我覺得會(huì)有一定作用，但是對三四線基本面不會(huì)改變很大，主要問題還是三四線城市的需求不足。
4. 一二線城市的房價(jià)漲到什么地步會(huì)倒逼政策改變？
答：新一屆政府在房地產(chǎn)方面和老政府不一樣是，去行政化手段。我們擔(dān)心的是一二線城市的規(guī)范程度是不是會(huì)出問題，如果投資投機(jī)比例很高，那么會(huì)針對性地出政策舉措規(guī)范市場，但是不會(huì)全面打擊市場，出現(xiàn)反轉(zhuǎn)是不太可能的。 一線城市還存在限購，購房資格需要審核，最主要的需求還是來自于自住性需求和改善性需求。一線的火爆還是資金面、自住改善需求疊加造成的火爆，并不是說投機(jī)投資炒起來的。
5. 在去庫存的情況下，真的能傳遞到上游新開工嗎？
答：我們認(rèn)為今年投資增速5%以內(nèi)，整個(gè)新開工可能還是負(fù)的，但是會(huì)分化，一二線城市的成交火爆會(huì)導(dǎo)致新開工恢復(fù)，投資加快；但是三四線還是不太好。
6. 現(xiàn)在政府在推動(dòng)住房租賃市場，您認(rèn)為有什么政策會(huì)落地？長遠(yuǎn)看，在什么時(shí)候會(huì)發(fā)展到什么狀態(tài)？稅收方面會(huì)不會(huì)有大調(diào)整？
答：我們認(rèn)為，租賃市場并沒有得到重視，政府在各方面鼓勵(lì)租賃的政策不足。租賃市場對于整個(gè)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)以及對地方的作用不是很大，所以租賃市場沒有得到很大力度的支持。很多地方政府在提到去庫存的時(shí)候，有提到去回購開發(fā)商的房子做公共租賃，但實(shí)際做起來效果不是很好。其主要原因在于租金收入比不成正比。從市場角度來講，吸引力不是很大。 我們沒有聽到稅收方面有調(diào)整的消息。一線城市人口普查，39%-40%常駐人口是在租房居住的，租賃需求量很大，所以能支撐一線的租賃市場。大量的三四線城市其實(shí)租賃很少。
7. 有沒有去計(jì)算過主要城市房價(jià)收入比去，看房產(chǎn)是不是存在高估或者低估的現(xiàn)象？有沒有人均、戶均面積數(shù)字，看有沒有泡沫出現(xiàn)？二線城市哪個(gè)可投？
答：我們有做過計(jì)算，一線城市大概房價(jià)收入比在18/19。 我們在算房價(jià)收入比的時(shí)候也看歷史時(shí)期，一個(gè)看每個(gè)家庭人數(shù)，一個(gè)看人均面積來算。每戶家庭人數(shù)在減少，但是每戶人均居住面積在增加。這兩個(gè)因素對房價(jià)收入比有影響，但房價(jià)收入比最主要還是受價(jià)格影響。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的過程中，包括一線人均面積都是在增長的，現(xiàn)在一線大概在34平。像長沙在40平。所以房價(jià)收入比還是在往上走的，在一些重點(diǎn)城市是上漲的。
8. 有個(gè)微信號(hào)稱中國房價(jià)趕超日本多少倍，會(huì)不會(huì)中國房地產(chǎn)泡沫到頂了？
答：確實(shí)很多人在比較中國日本的情況，中國目前的經(jīng)濟(jì)和市場狀況和當(dāng)時(shí)日本的狀況有所不同。
日本經(jīng)濟(jì)專家，包括最悲觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家也都覺得中國不太會(huì)出現(xiàn)像日本這樣房價(jià)崩盤的狀況。中國房地產(chǎn)價(jià)格增速確實(shí)是過快，特別是一線城市，資金面還是太寬松了，需求又集中在一二線城市。你說有泡沫我也覺得有泡沫，那就看未來經(jīng)濟(jì)能不能通過時(shí)間去消化這個(gè)泡沫。
9. 房地產(chǎn)投資包括了土地購置支出，有沒有區(qū)分一二三四線房地產(chǎn)投資占多大的比例，比如說土地購置面積方面的數(shù)據(jù)？
答：從量上來講，15年相比14年三四線城市土地購置下跌了50%-60% ，二線城市土地購置下跌20%-30%，一線城市土地購置下降比例比較小。從價(jià)格來看，一線樓面價(jià)增長、溢價(jià)率提高，一方面是土地比較優(yōu)質(zhì)，另一方面是開發(fā)商競爭激烈。今年1-2月份，一線城市住宅土地溢價(jià)上升26%，樓面價(jià)上升23%。15年開發(fā)商在三四線土地購置方面投資占總投資盤子大約在60%、
10. 您覺得重點(diǎn)二線城市現(xiàn)象會(huì)不會(huì)蔓延到大部分的二線城市？二線城市價(jià)格會(huì)不會(huì)漲？
答：二線城市其實(shí)是這次政策受益的一方。一線城市是供需比較緊導(dǎo)致的成交價(jià)格上漲，有些政策并沒有包含一線，而二線城市是政策全部受益。另外二線城市中除了一些區(qū)域如東北人口外流以外，大部分城市還是人口凈流入的城市，也是城市化進(jìn)程的重點(diǎn)。所有政策對二線都利好，同時(shí)又也有一定的市場需求，城市化進(jìn)程也對二線利好，所以我們認(rèn)為所以會(huì)擴(kuò)散到二線。預(yù)計(jì)二線城市價(jià)格會(huì)漲，但是因?yàn)槎€城市供應(yīng)量比較充足，所以價(jià)格漲幅不會(huì)像一線那么大。
11. 廣州感覺市場還沒南京火熱，您怎么看？北京、廣州市場能點(diǎn)評下嗎？上海漲幅高于北京，您怎么看？北京可供應(yīng)的土地比上海多，所以北京漲幅不及上海，可以這么理解嗎？
答：1）廣州市場特點(diǎn)主要還是供應(yīng)量比較大，從廣州、南京對比來講，供求因素突出，廣州供應(yīng)大，南京供求緊張。
2）廣州和北京沒有可比性，北京完全是資源稀缺，需求旺盛，人口集聚，可以說是世界的城市。 廣州這幾年價(jià)格絕對值漲幅在一線里面最弱的，最主要還是供求關(guān)系決定的。
3）北京限購比上海嚴(yán)格，南方城市投資比重會(huì)比北京明顯，所以造成上海漲幅高于北京。上海需求爆發(fā)比較快，從二手房需求爆發(fā)開始，消費(fèi)者出現(xiàn)恐慌性買房。最早0304年上海價(jià)格比北京高，后來爆發(fā)式增長一波之后北京就比上海高了，所以孰高孰低也有一定時(shí)間節(jié)點(diǎn)的關(guān)系。
4）不能這么理解，北京、上海土地都是稀缺的。
12. 您怎么看融創(chuàng)在佛山這種三四線城市拿地？
答：房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)過程，從拿地到入市有一年半到兩年的時(shí)間。開發(fā)商看投資看幾方面，短期供求，另一個(gè)看城市土地消化時(shí)間。最近一段時(shí)間珠三角城市比較火，一方面供求關(guān)系比較好，二是廣深需求外溢，對這些區(qū)域有一定刺激作用。環(huán)渤海區(qū)域也很明顯，北京外溢，京津冀一體化。未來還是會(huì)圍繞三大經(jīng)濟(jì)圈（環(huán)渤海、長三角、珠三角），圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，會(huì)對這些三大經(jīng)濟(jì)圈范圍的區(qū)域有刺激作用。
13. 北京政府遷往通州的事情會(huì)對原來中心造成分流嗎，會(huì)對北京中心房價(jià)有拉低作用嗎？
答：通州目前限購，但是通州房價(jià)還在上漲，目前觀察到北京價(jià)格全面上漲。我們認(rèn)為不會(huì)對原來中心造成分流，只會(huì)造成價(jià)格新高地。
14、您擔(dān)心下半年會(huì)有些價(jià)格松動(dòng)，需求不足，想問下需求透支是一個(gè)什么程度，對未來價(jià)格回調(diào)幅度的判斷？
答：會(huì)出現(xiàn)需求投資，但是程度很難去定義。一線城市市場冷下來的時(shí)候，價(jià)格會(huì)下來些，但是價(jià)格下來幅度不會(huì)非常大，回調(diào)是有可能的5%-10%。
15. 按現(xiàn)在市場價(jià)格來看，未來剛需市場還會(huì)放量嗎?
答：一線是剛需和改善性需求都非常旺盛的城市，二線未來改善性需求為主。
16. 首付貸這種金融杠桿，會(huì)對市場上資金風(fēng)險(xiǎn)帶來多大風(fēng)險(xiǎn)？
答：個(gè)人住房消費(fèi)資金風(fēng)險(xiǎn)是比較可控的，無論是銀行貸還是中間貸，其實(shí)大家都有風(fēng)險(xiǎn)控制，對于征信、還貸能力有評價(jià)。從貸款的規(guī)則上來講，中介貸的首付貸是劣后的，如果出問題是先賠銀行的。如果個(gè)人住房貸款會(huì)出現(xiàn)問題的話，最大的可能是房價(jià)大幅下跌的時(shí)候出現(xiàn)。如果房價(jià)不跌的話，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是可控的，只是會(huì)出現(xiàn)個(gè)別不良貸款，但是總體還是比較安全的。
17. 三四線購買力應(yīng)該是有的，但是為什么一直沒人買？
答：一是供應(yīng)量比較大；二是人口流出，人口空心化。很多地方的居民不缺房子，好幾套的有的是。房價(jià)不貴、價(jià)格漲幅不快、自己有的住，都會(huì)導(dǎo)致沒人買。
18. 三四線去庫存怎么解決？
答：靠吸引，比如吸引農(nóng)民工買房。農(nóng)民工購買力有的，一個(gè)農(nóng)民工年入7、8萬，家庭年入十多萬。但是之前農(nóng)民工信用級(jí)別比較低，可能會(huì)出這方面政策來解決農(nóng)民工貸款和戶籍的問題。
19. 三四線去庫存什么時(shí)候會(huì)有有效好轉(zhuǎn)？
答：現(xiàn)在政府主要還是用行政手段去三四線庫存，鼓勵(lì)政策會(huì)起作用，我們也閑心政府制定目標(biāo)能達(dá)到，但是局面想完全緩解不是一天兩天的事。
20. 這輪房價(jià)飆升的歷史是不是從深圳的開始，這次深圳引領(lǐng)潮流的原因？
答：深圳是個(gè)供求極度不平衡的城市，這幾年新增供應(yīng)特別少。深圳在去年年底爆發(fā)有幾個(gè)原因：1）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，互聯(lián)網(wǎng)這塊北京和深圳產(chǎn)生了很多城市新貴；2）深圳資源相較北京上海更稀缺，深圳做了一次教育劃區(qū)調(diào)整，一個(gè)學(xué)?？扇胱x的小區(qū)范圍擴(kuò)大了；3）深圳人炒房、投資理念深入人心的。
21. 深圳一年漲那么多，后續(xù)走勢怎么看，歷史上09年漲的比較快，后面跌的也很慘，能漲到什么時(shí)候？
答：從從業(yè)者角度來講，這個(gè)漲幅是不理性的。
22. 一線投資客比例是多少，有多少真正剛需？
答：北京，投資比例一直在10%以內(nèi)，多是剛性需求。北京畢竟有限購在，整個(gè)家庭不允許買第三套。這輪成交旺盛還是改善需求起到作用比較大。
上海，本身也有限購，這輪有些恐慌，二手房這次中介也推波助瀾，導(dǎo)致二手房交易集中化。二手房市場存在信息不對稱，造成一部分影響，但是本著純?nèi)コ捶康哪康娜诉€是有限制的。需求結(jié)構(gòu)還是剛性和改善性需求的釋放。尤其今年改善性需求非常多。
深圳，投資客可能有20%，只是感覺，沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
23. 有人提到首付貸的問題，一線成交量里面來自于首付加了杠桿的比例有沒有數(shù)據(jù)？
答：其實(shí)這個(gè)比例不高。金融這塊有幾種方式，一是提供過橋，用的比較多；二是首付貸。首付貸在整個(gè)購房人群中占比比較小，10%可能會(huì)有。一線城市可能比較多些，二線很少。
24. 二線城市和一線不一樣，也許現(xiàn)在庫存并不多，但是土地比較多，潛在供應(yīng)量比較大？是不是意味著二線長遠(yuǎn)價(jià)格上漲是比較難持續(xù)的？
答：我個(gè)人對二線城市沒那么悲觀，雖然供應(yīng)量大，但是成交量也大。大部分二線是人口流入的城市。城市進(jìn)程中，超大型城市是限制人口的。中國房地產(chǎn)發(fā)展到這個(gè)階段，進(jìn)入了緩慢增長階段，其實(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程也在放緩，人口流入在放緩，人均面積上升了，所以人口住房需求在下降。 二線城市在配套、基建、就業(yè)等方面還是有其優(yōu)勢的，未來城鎮(zhèn)化二線肯定是受益的。另外這些表現(xiàn)好的二線肯定集中在特大城市輻射的二線城市，比如長三角、珠三角、環(huán)渤海，還有一些中部大城市如武漢、成都等。另一個(gè)政策導(dǎo)向?qū)Χ€城市肯定利好，給三線城市的藥其實(shí)二線城市全在吃。我對二線城市有點(diǎn)信心。
